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說到美國買房賣房，房契轉名是很多人關心的話題，美國產權轉移是房產交易中最重的一個環節，所謂產權轉移，也就是產權證上要更改名字，俗話稱房契轉名。
房契轉名的確看起來就是簽個字改個名字這樣簡單，但事實上需要瞭解的知識卻很多。房契轉名可以簡單的歸納為兩種，一種是有償轉讓就是正常的房屋買賣，還有一種是無償轉讓，例如贈與。
一、有償轉讓
所謂有償轉讓很容易理解就是普通房屋買賣交易的過程了，交易雙方聘請經紀人，在辦理過戶的時候簽字即可，基本上由律師把關，所以不會有太多的糾紛和問題產生。
但是有償轉讓存在一種情況，就是把房子以非常便宜的交易價格出售。比如叔叔把一套價值60萬的房產以20萬的價格就低價出售給侄子。看起來沒有什麼問題，但裡面涉及很多內容。
第一就是產權保險，這套房產的交易價格是20萬，購買這套房產的侄子需要重新購買產權保險。但是產權保險的理賠額是根據房屋的價格來定的，也就是說這套房屋一旦出現產權問題，產權公司只能根據20萬來計算理賠額。第二是繳稅方面，這裡面可能涉及的稅主要有兩項：交易稅和資本增值稅。
1、交易稅
購買房屋的時候賣家要繳納交易稅，交易稅的多少也是根據房屋交易價格計算的。
以剛才的例子來講，如果是按照正常市場價格繳納交易稅60萬的房子，價格超過50萬的房產稅率是1.825%，需繳納60萬×1.825%=10950美金的交易稅。如果是20萬的價格，稅率更低只有1.4%。那麼20萬 ×1.4%=2800美金。所以從交易稅上來看可以節省很多。
2、資本增值稅
如果這套房產是用於自住沒有問題，但是如果這是一棟投資房，將來賣房的時候就會涉及到另外一項稅，就是Capital Gains。
還是剛剛的例子，過了幾年侄子想要賣房，這個時候這套房子的市場價格已經漲到70萬了，70萬-20萬(當初購房的價格)=50萬(需要繳納所得稅的部分) ，像Capital Gains的稅率非常高，差不多要15%。那麼50萬×15%=75000美金(資產所得稅)。
二、無償轉讓
所謂無償轉讓就是贈予，如果想要辦理無償轉讓，手續上要比有償轉讓容易很多。做無償轉讓只要去兩次律師樓就搞定了。
第一次帶著自己的有效ID和社會安全號，讓律師準備一份房契贈與的法律文書。
第二次，贈與人在房契贈與檔上簽字，然後贈與雙方在交易稅單上簽字，就可以完成。
裡面所產生的費用也遠低於房屋交易的過戶費，不到1000美金就可以完成，主要就是160美金產權登記費以及律師費。
由於贈予的房產沒有交易，因此也沒有辦法購買產權保險，一旦產權出現問題，也只能賠償原屋主。
從稅務方面來說，沒有交易稅，資本增值稅也從原屋主購買之日的價格計算。
無償轉讓聽起來很美，但仍有可能引發法律糾紛。類似贈予的這種無償轉讓雖然手續簡單，但還是有很多需要注意的地方。
總結了以下幾點：
1.老年人福利
現在很多老年人想要申請政府的一些福利，比如Medicaid。但因為對收入有要求，很多老年人擔心，如果自己有房產會影響申請Medicaid，所以把房產轉讓給子女。但是他們不清楚即便是轉讓了，有一些情況下，5年內還是不能申請medicaid，並不是轉讓就能馬上申請。
這樣一種房契轉名會讓很多老年人沒有保障，如果老年人一定要把房產贈予給子女，可以在房契裡寫入一項條款，就是儘管老人把房產轉給子女，但老人擁有這棟房產的終身居住權。
很多人存在誤區，有房產就不能申請Medicaid。其實有房產一樣可以申請。如果這套房產是老人唯一居住的房產，老人又沒有什麼收入和存款，同樣可以申請Medicaid。
2.醫療信託
如果有這種需要的老人，最好還是要和律師溝通，看哪種方法最好。事實上，老年人不用擔心房產會影響自己申請政府福利，而且即便是為了享受福利將房產過戶給孩子，那麼也還是要尋求一種保護自己的方法。
3.為欠款臨時過戶
有些人因為有欠款而臨時將自己的房產過戶給他人，然而，無償轉讓是沒有辦法購買產權保險的，保險的賠償方還是原屋主。
所以一旦原屋主有欠款，這筆欠款除了跟著人走，也會跟著房子走。被贈與方只要賣房子，還是要償還欠款，不然房產的產權也是有問題的。
4.將個人房產轉讓到自己公司名下
現在有很多人選擇個人房產轉移到自己公司名下，事實上就是自己轉給自己，但是需要注意這套房產的持有人必須和公司持有人一致。
如果是夫婦兩人持有的房產，那麼公司也必須是夫婦兩人名下的，而且所佔的份額也是必須要一致的。
如果改變了就涉及到轉讓稅的問題，因為這種轉讓是不需要轉讓稅的。(內容整理轉載自網絡，版權歸原作者所有。)房屋買賣及出租管理，詳情請諮詢：華豐地產李梅團隊：702-483-0653, [email protected], 6420 Spring Mountain Rd #17, Las Vegas, NV, 89146.
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